Calculadora de préstamo con garantía hipotecaria
Importe disponible sobre una vivienda, teniendo en cuenta la hipoteca pendiente y el límite de financiación.
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Un prestamista no mira cuánto has amortizado, sino cuánta deuda pesa en total sobre el inmueble. El límite se toma por tanto del valor de la vivienda con la financiación permitida, y el importe disponible es ese límite menos la hipoteca pendiente. Una vez agotado el límite baja a cero, aunque haya mucho patrimonio en el piso. Introduce tu propia financiación máxima: cambia entre prestamistas y programas, y fijar aquí la regla de otro induciría a error. El modelo describe un préstamo adicional con tipo nominal constante y cuotas al final de cada mes. No sustituye la evaluación del prestamista ni incluye gastos, seguros o una línea de crédito renovable.
Cómo funciona
Fórmula y lógica
Con valor V, saldo B y límite L%, el techo de deuda es V×L/100, disponible A=max(0,V×L/100−B) y patrimonio E=V−B. El plazo pasa a n=round(12×años), al menos un mes. Para tipo nominal anual r%, i=r/1200 al mes; cuota P=A×i/[1−(1+i)^−n], o A/n sin interés. Si A=0, la cuota nueva es cero. No se genera un cuadro contractual con devengo y redondeo a céntimos. Saldo B entre 0 y V; el capital propio negativo queda fuera de este modelo.
Ejemplo
Con un valor de 900 000, una deuda pendiente de 320 000 y un límite del 80 por ciento hay 400 000 disponibles. Límite: valor 100, tope 80% y deuda 90 dan importe disponible 0 y capital propio 10. Es ausencia de margen en el modelo, no una cuota nueva ni decisión del prestamista.
Campos y unidades
- Valor de mercado de la vivienda — €
- Hipoteca pendiente — €
- Financiación máxima permitida, % — sin unidad
- Tipo nominal anual, % — sin unidad
- Plazo, años — años
Cómo se usa
- — Usa el valor de mercado y no el precio de compra: el prestamista tasa de nuevo el inmueble.
- — La deuda pendiente es lo que queda por devolver, no lo ya devuelto.
- — La financiación permitida cambia entre programas: comprueba la tuya e introdúcela aquí.
- — La cuota es una cuota constante sobre el importe disponible: una estimación y no una oferta de un prestamista.
Método y limitaciones
- Método de cálculo
- Fórmula y lógica
- Fuente de datos o norma
- CFPB, Estados Unidos: capital propio, préstamo único y riesgo de garantía; no valida el límite introducido
- Limitación
- El importe depende del límite introducido, no de verificación de garantía o aprobación. No se modelan HELOC, comisiones, seguros ni ejecución; reglas del prestamista dependen de contrato y jurisdicción.
FAQ
¿Por qué el importe disponible es menor que mi patrimonio?
Con L inferior al 100%, la reserva V×(1−L/100) queda fuera del límite de deuda; después se resta el saldo existente. Tú eliges L para las condiciones evaluadas, sin un límite universal. Con L=100%, el importe disponible puede coincidir con el patrimonio.
¿Qué es el ratio préstamo-valor?
Es la relación entre toda la deuda garantizada con el inmueble y su valor. Un ochenta por ciento significa que la deuda total tras el nuevo préstamo no debe superar el ochenta por ciento de la tasación.
¿Por qué el importe disponible puede ser cero?
Si la hipoteca pendiente ya alcanza el límite, no queda garantía libre. Eso ocurre tras una compra reciente con poca entrada, o cuando bajan los precios de la vivienda.
¿Es lo mismo que refinanciar?
Refinanciar sustituye la deuda existente. Este modelo añade un préstamo manteniendo el saldo anterior; la cuota mostrada solo corresponde al importe nuevo. Los tipos, garantías y gastos totales se comparan en los contratos concretos.