Rechner für ein Darlehen auf Wohneigentum
Verfügbarer Betrag gegen eine Immobilie, unter Berücksichtigung der Restschuld und der Beleihungsgrenze.
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Eine Bank sieht nicht darauf, wie viel du getilgt hast, sondern darauf, wie viel Schuld insgesamt auf der Immobilie lastet. Die Grenze folgt deshalb aus dem Wert der Immobilie beim zulässigen Beleihungsauslauf, und der verfügbare Betrag ist diese Grenze minus der Restschuld. Ist die Grenze ausgeschöpft, fällt er auf null, selbst wenn in der Wohnung reichlich Eigenkapital steckt. Trage deinen eigenen Beleihungsauslauf ein: er unterscheidet sich zwischen Banken und Programmen, und die Regel eines anderen fest einzubauen führte hier in die Irre. Das Modell beschreibt ein zusätzliches Darlehen mit konstantem Nominalzins und Raten am Monatsende. Kreditprüfung, Gebühren, Versicherung und eine revolvierende Kreditlinie sind nicht enthalten.
So funktioniert es
Formel und Logik
Für Wert V, Restschuld B und Grenze L% gilt: Schuldengrenze V×L/100, verfügbar A=max(0,V×L/100−B), Eigenkapital E=V−B. Die Laufzeit wird n=round(12×Jahre), mindestens ein Monat. Beim jährlichen Nominalzins r% ist i=r/1200 monatlich; P=A×i/[1−(1+i)^−n], bei null Zins A/n. Ist A=0, ist die neue Rate null. Ein vertraglicher Zins- und Tilgungsplan mit Cent-Rundung wird nicht erstellt. Restschuld B liegt von 0 bis V; negatives Eigenkapital liegt außerhalb dieses Modells.
Beispiel
Bei einem Wert von 450 000 €, einer Restschuld von 160 000 € und einer Grenze von 80 Prozent sind 200 000 € verfügbar. Grenze: Wert 100, Grenze 80% und bestehende Schuld 90 ergeben verfügbaren Betrag 0 und Eigenkapital 10. Das ist fehlender Modellspielraum, keine neue Rate oder Kreditentscheidung.
Felder und Einheiten
- Verkehrswert der Immobilie — €
- Restschuld der Baufinanzierung — €
- Zulässiger Beleihungsauslauf, % — ohne Einheit
- Nominaler Jahreszins, % — ohne Einheit
- Laufzeit, Jahre — Jahre
So wird gerechnet
- — Nimm den Verkehrswert und nicht den Kaufpreis: die Bank bewertet die Immobilie neu.
- — Die Restschuld ist das, was noch zu tilgen ist, und nicht das, was bereits getilgt wurde.
- — Der zulässige Beleihungsauslauf unterscheidet sich zwischen Programmen; prüfe deinen und trage ihn hier ein.
- — Die Rate ist eine Annuität auf den verfügbaren Betrag — eine Schätzung und kein Angebot einer Bank.
Rechenweg und Grenzen
- Rechenweg
- Formel und Logik
- Datenquelle oder Norm
- CFPB, USA: Eigenkapital, Einmaldarlehen und Sicherheitenrisiko; keine Prüfung der Eingabegrenze
- Einschränkung
- Der verfügbare Betrag folgt der eingegebenen Grenze, keiner Sicherheitenprüfung oder Zusage. HELOC, Gebühren, Versicherung und Verwertung fehlen; Kreditregeln hängen von Vertrag und Rechtsraum ab.
FAQ
Warum ist der verfügbare Betrag kleiner als mein Eigenkapital?
Bei L unter 100% bleibt V×(1−L/100) des Immobilienwerts außerhalb der Schuldengrenze; danach wird die Restschuld abgezogen. Du wählst L für die geprüften Bedingungen, nicht nach einem universellen Grenzwert. Bei L=100% kann der verfügbare Betrag dem Eigenkapital entsprechen.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Es ist das Verhältnis aller auf der Immobilie gesicherten Schulden zu ihrem Wert. Achtzig Prozent heißt, dass die Gesamtschuld nach dem neuen Darlehen achtzig Prozent des Werts nicht übersteigen darf.
Warum kann der verfügbare Betrag null sein?
Erreicht die bestehende Restschuld die Grenze bereits, ist keine freie Sicherheit mehr da. Das kommt nach einem jüngst getätigten Kauf mit wenig Eigenkapital vor oder wenn die Immobilienpreise fallen.
Ist das dasselbe wie eine Umschuldung?
Eine Umschuldung ersetzt bestehende Schulden. Dieses Modell ergänzt einen Kredit bei unveränderter alter Restschuld; die angezeigte Rate betrifft nur den neuen Betrag. Zinsen, Sicherheiten und Gesamtkosten sind anhand der konkreten Verträge zu vergleichen.